作者：麦尼，CFA持证人，SOA北美精算师协会会员，财经讲师
提示：可能你已经买了REITs，或者准备买REITs，或者只是想了解了解，这篇文章的内容，你一定会多次用到，建议【收藏＋关注】。
近两年，受到投资理财课程的影响，REITs开始走进大众视野，慢慢的火了起来。关于REITs的内容，也是众说纷纭，但似乎都没有讲明白：
REITs到底是什么？投资的底层资产是什么？收益怎么样？有什么风险？未来REITs会是什么走向？本文将对这些问题展开深入探讨。
首先，REITs到底是什么？
REITs是一个缩写简称，全称是Real Estate Investment Trust，中文叫做房地产信托投资基金。
一看到“信托”两个字，你会联想到什么？安全，保本，收益高？如果你印象中的信托是这样的，建议你先看看关于信托投资，这一篇文章就足够了补补课，再来了解REITs。
先解释一下，什么叫做房地产信托投资基金，和房地产有什么关系？和信托有什么关系？和基金又有什么关系？这里的每个词都是重点，我们一一展开来说。
这要从1960年美国的金融市场说起。当时的信托公司发行了一种基金，这种基金和普通基金最大的区别是什么呢？就是这种基金把75%以上的钱都投资在房地产上，这些房地产都是已经建好的房子，而且是用于出租的房子。
比如说，已经在经营的店铺、门面等，房地产信托基金主要就是买这样的资产，并且至少75%的钱都要用来买这些资产。基金的收益主要来源于房租，并且有相关规定：基金收益的90%必须用来分红，也就是赚到的钱必须要分给投资者。
这就是REITs的最初形态。
当时REITs一经发行，非常受欢迎，因为投资门槛非常低，只要有点闲钱都能参与进来，相当于用买基金的钱，参与了房地产投资。房地产租金的收入，比股票投资收入要稳定得多，只要有人租下店铺，就会有租金收入。所以，REITs比普通的股票基金更有吸引力。
REITs的出现，几乎实现了所有人的梦想：收房租。尤其是对于小额投资者来说，可能辛苦一辈子也买不起一套房，更别说再投资一套房来收房租。但是没有关系，REITs面前，人人平等，没有房产也可以收房租。拿点小钱买REITs，就可以享受收房租的快感，简直做梦都要笑醒。
那投资结果怎么样呢？当然，有好有坏，受经济大环境的影响。比如欧洲的REITs，在欧债危机之前，平均收益在8%左右，欧债危机之后，跌到-9%。主要是受到房地产行业的影响。房地产不景气的时候，不仅收不到房租，亏损也是有可能的。
这就是国际上的REITs。
那国内的REITs与之相比，有什么区别呢？
国内的REITs，有什么不同？
其实，在国内，REITs并不是新鲜玩意，早在2002年，就有REITs，不过当时是私募的形式，主要是机构投资，不对公众募资，大众并没有机会参与投资，所以大众对REITs的认知度并不高。
直到2021年，国内才开始发行公募REITs，所以，2021年可以说是国内公募REITs发行元年。但是，这个REITs，和以上讲的REITs，根本就不是一回事儿。
2021年发行的11只公募REITs
以上是2021年国内发行的11只公募REITs。
买了这些REITs，就能坐等收房租，妥妥的赚收益吗？并不是。光从名称上就能看出来，这几乎和房地产没什么关系。那他到底是什么呢？
首先，REITs，之所以叫做房地产信托基金，是因为那是信托公司发行的产品。但是国内的公募REITs，并不是信托公司发行的，而是基金公司发行的，和信托没有任何关系。早期的私募REITs，大部分都是信托公司发行的，勉强可以叫做房地产信托产品。现在的公募REITs，也就是2021年发行的这11只，在投资软件上能买到的REITs，并不是信托公司发行的。
如果有人告诉你，通过买REITs，就可以参与信托投资，那他就是胡说八道。REITs和信托，没有关系，没有关系，没有任何关系。
其次，从投资的资产来看，国内的REITs并不是投资了房地产，而是以投资基础设施为主。比如环保项目，高速公路，产业园区等，如果你买了REITs，坐等收房租，那可能和你想象的不太一样。当然这些基础设施，未来可能会有收益，比如高速公路过路费，环保项目的盈利等。
第三，从资产状态来看，国内的REITs投资的项目，不完全是经营状态的，有的项目，还在开发建设过程中。未来能不能顺利完工，能否顺利投入使用，这还是个未知数。这个环节，又提高了投资的风险。
综上，从发行主体和投资的资产来看，国内的REITs，和信托没什么关系，和房地产也没什么关系。准确地来说，应该叫做“不动产基金”，而不是房地产信托基金。
这里还要补充一下，不动产基金，和普通的基金一样吗？
当然不一样。
如果你以为买了REITs，就相当于随便买了一只基金，那你想得太简单了。REITs和基金有什么区别呢？
普通的基金，投资的资产主要是金融资产，比如股票，债券，票据，这些资产的价格会有浮动，所以基金会有赚有亏。但是，价格基本上不会跌到零，所以经常会听到基金亏了30%或者50%，但是几乎没听说过基金亏了100%。
而REITs基金，就不一样了。REITs投资的不是金融资产，是实际项目。一旦项目垮了，投资的钱就全军覆没了，这就不是亏损30%的事儿了。这么看来，REITs和你以为的基金，也没什么关系了。
所以：
看到这，你可能想问，既然和房地产没关系，和信托也没关系，和基金也没关系，那为什么还叫做REITs呢？
这真是一个值得思考的问题。
明明是“不动产基金”，为什么叫REITs？
以高速公路为例，为什么现在要发行REITs募集资金，来修高速公路？以前没有REITs的时候，高速公路是怎么修的？以前修高速公路的钱从哪来的呢？
REITs是个新鲜玩意，高速公路可不是。看看以前的高速公路，这些基础设施项目，都是有专项拨款的，政府有专项资金支持这些项目的筹建。
后来，政府资金不充足，还需要搞基建，怎么办呢？就开始发地方政府债，也就是地方政府借钱搞基建。借过来的钱，都是要还的，如果还不上，财政部就会出手，给地方政府兜底还债。当然，地方政府也不能无限制地借债，财政部对地方政府的借债规模都是有严格限制的，一旦超过一定规模，就不能再发债了。（为什么有限制，请参考旧文《债券》）
这时候，地方政府就得想别的办法来筹钱，比如联合信托公司，发行融资性信托（信托的内容，参考旧文《信托》）；比如联合基金公司，发行公募REITs，开始向大众募集资金，来支持一个基础设施项目的建设。
其实，除了地方政府以外，还有一类融资主体，也会通过融资性信托，或者REITs来筹资。比如某十八线小城市的商场，要建个停车库，需要融资几十亿，他们也可以联合基金公司发行REITs。这个REITs，靠什么赚钱呢？就靠未来几十年的停车费，十块八块的。好吧，至于能不能收回本，全靠想象力。
这些发行主体，和地方政府不同。地方政府是因为没有发债额度了，才去自己融资。而这些盈利机构呢，压根就没有发债资格，不能发行债券，只能通过金融机构（比如信托公司，基金公司）发行证券，以此来筹集资金。如果项目黄了怎么办？反正亏的都是投资人的钱。如果盈利了，他们和投资人共享收益。
所以，说到底，投资REITs的实质是什么？你就是参与了一个众筹项目啊！
说到众筹，你会想到什么？
全民创业那几年，大概是2014年到2016年，几乎全网都是众筹项目，那么多众筹项目，善终的有几个呢？你身边参与众筹的人，或许你也参与过众筹，钱都收回来了吗？为什么这几年没那么多众筹项目了？（因为换包装了呀，摇身一变，就成了REITs）
众筹的结果会怎么样呢？值得投资吗？
REITs，值得投资吗？
面对所有的理财产品，你可能都有一个同样的问题：值得投资吗？
所有人都在关心这个问题，这里我们提供两种判断方法供大家参考。
判断之前，先回顾一下REITs，如果读到这，你还没什么概念，记住这个总结就够了：
REITs到底值不值得投资，可以从两个层面去考虑：第一是收益；第二是投资逻辑。
从收益来看，2021年发行的REITs，过去一年的收益都不错，也不能说不值得投资。如果只看短期价格会不会上涨，以此来判断值不值得投资，当然值得投资。但是用这个逻辑判断，股票价格也上涨过，房子价格也上涨过，比特币价格也上涨过，这些资产似乎都值得投资。
问题是，这些值得投资的资产，都能赚到钱吗？显然，只有一部分人能赚到钱，即使是值得投资的资产，也不是所有人都能赚到钱。
所以，你能不能赚到钱，并不取决于这个资产值不值得投资，而是取决于你的投资能力。你能不能捕捉到合适的价格，低买高卖，才是你应该思考的问题。
再从投资逻辑来看，REITs到底值不值得投资。
从投资逻辑来看，就是看你买的这个资产值不值这个价，资产本身，最终有没有投资价值。以上也讲了REITs的底层资产，本质上，就是个众筹项目。能赚钱的众筹项目，少之又少。所以这里的观点是，REITs不值得投资。最后的最后，基本上都会崩盘。
当然有人买了REITs现在赚到了钱，以后还会不会赚到钱是另外一回事，以后会不会亏损又是另外一回事，以后会不会本金都捞不回来又是另外一回事。
所以，REITs到底值不值得投资，还真不能一概而论，要看你的判断标准是什么。这就像当年的P2P，从投资逻辑来看，就是不值得投资。但是，确实有人从中赚到了钱，并且及时抽身了。对他们来说，当然值得投资。如果用他们的投资结果类推，那信托也值得投资，REITs也值得投资，前提是你得有判断能力。如果你没有投资能力，建议趁早离场。
怎么判断你有没有投资能力呢？P2P，你是赚了还是亏了？
如果你没有投资能力，但是觉得自己运气好，说不定能赚到钱，那~祝你好运！
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